2024年1月17日，国家统计局公布了2023年全国人口相关数据，全国总人口减少208万，出生人口自2017年以来七连降，形势严峻。特别是自2021年放开三胎政策以来，我国人口出生率分别为7.52‰、6.66‰、6.39‰，出人意料地一路持续走低。从全国看，为鼓励生育，多地出台了一系列支持和鼓励多孩家庭购房需求的“新政”，有的降低首付比例，有的提高住房贷款额度，有的直接发放购房补贴，有的干脆明确可新增购买1套住房。但据财政部《财政工作信息》披露：“2023年1-10月累计，在全国税收收入同比增长10.7%的情况下，契税同比仅增长2.2%，土地增值税同比反而下降15.2%。”这也印证了全面二孩政策远不及预期、三孩政策效果远未显现，说明靠部分地方“新政”难以扭转我国出生人口连年下降的趋势。调研感到，生育成本居高不下仍是导致人们生育愿望不断走低的主因，其中涉及住房的因素占据主要位置。

2023年中央经济工作会议强调，加快推进保障性住房建设；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。2023年12月14日，中央经济工作会议结束第三天，北京、上海同日出台了楼市新政，调整了普通住房标准，对于建筑面积在144平方米（含）以下的，可享受相关优惠政策，同时优化了个人住房贷款规定。2024年1月27日，广州宣布“在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米（不含）以上住房，不纳入限购范围”，北上广走在了全国的前列。为把各地零碎性刺激变为整体利好效应，建议针对多孩政策下的人口发展新情况，从国家层面全面调整优化住房政策。

一是构建“三位一体”住房保障体系。适应全面建成小康社会新形势、促进房地产市场高质量发展新模式、满足多孩家庭新需求，需将现有“家庭刚需型住房与改善型住房”分类标准调整为“家庭保障型住房与家庭非保障型住房”，形成家庭保障型住房、家庭非保障型住房和国家公租型住房“三位一体”新的住房保障体系。对于家庭保障型住房（含经济适用房、定向安置房等）一个家庭只拥有1套，购买时享受优惠政策，同时制定相应的限售政策，建立专门的交易体系；对于家庭非保障型住房，完全推向市场，上市交易，主要采取税费手段加以调节，不再采用限购、限售等“一刀切”办法；对于国家公租型住房（含廉租房、公共租赁房等），面向特困家庭、低收入和新就业群体，产权归国家所有，采取租用形式，不得上市交易。这样分类，既体现了国家托底原则，突出了住房的保障性质，又兼顾了“更是居民的消费”这一特点。适应社会经济发展需求，还需建立家庭保障型住房退出机制，按当时享受优惠政策时的家庭非保障型住房标准补交全部税费后即可退出。

二是提高人均住房保障标准。2006年，国家建设部基于当时的“一孩政策”，在全国力推90平方米以下住房、政策鼓励开发中小户型，这成了住房政策制定的标准和依据，时至今日已过去了近20年。随着多年经济社会的飞速发展，全面建成小康社会，建议按人均35平方米标准（一个家庭按4口人计，再加10平方米的保姆房等辅助性用房）制定新的家庭保障型住房标准，即由90平方米提高到150平方米，并调整相关优惠政策，以便更好地实现人民群众对美好生活的向往。如可行，在全国推行家庭保障型住房认证制度，对于已有住房没达到新标准的，鼓励家庭改善住房条件，不再局限于首套；将新就业大学生（婚后如双方均已享受过，自选一套按家庭非保障型住房补交相关税费后退出）、退役军人等特殊社会群体纳入家庭保障型房优先保障对象。

三是根据家庭生育数制定阶梯式住房交易费税优惠标准。现行政策明确“契税的税率中90平方米及以下的税率为1%，而90平方米以上就为1.5%”。建议将90平方米/每套标准提升到150平方米/每套，即“150平方米及以下的税率为1%，以上至豪宅的为1.5%，豪宅契税另计”。对于多孩家庭在家庭住房交易中的其它税费标准，可根据孩子数实行阶梯式税费补贴和专门生活补贴等政策，以便更好地将国家鼓励生育政策落到实处。